PROCEDIMIENTO DE DESALOJO Y DESOCUPACIÓN DE VIVIENDAS ARRENDADAS, PREVISTO EN EL ORDENAMIENTO JURIDICO VENEZOLANO

 

 

En Venezuela, se ampara un derecho humano y fundamental como lo es el de adquirir una vivienda digna, en virtud de la necesidad de cada ciudadano, esto es amparado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV 1999) en el artículo 82, el cual establece lo siguiente:

Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura y cómoda, higiénicas con sus servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat  que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.

Ahora bien, no todos los seres humanos cuentan con la capacidad adquisitiva para obtener un bien inmueble propio, si no que se ven en la necesidad de arrendar una vivienda donde habitar  con su grupo familiar. Por otra parte este también busca la opción  para  adquirir  un beneficio económico con los bienes de su propiedad, es allí  donde se muestra dos puntos de vista entre la necesidad habitacional y la necesidad económica de los ciudadanos, donde surge el arrendamiento.

El Arrendamiento está definido por  el Vigente Código Civil venezolano  (1982) en su artículo 1.579 como: “Un contrato por el  cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.” Siguiendo el presente concepto Aguilar Gorrondona (2006) explica:

El arrendamiento es la obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble, en un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero si excluye que sea perpetuo  y un precio que pueda fijarse en dinero o especie. (p. 182)

Es decir, el arrendamiento es un contrato donde ambas partes perciben un beneficio, el arrendatario goza de la cosa mueble, mientras el arrendador recibe una remuneración económica por ello, que en general es la finalidad de todo contrato, el satisfacer las necesidades del hombre en sociedad.

No obstante, la regulación general contemplada en el Código Civil no le pareció suficiente al Estado  venezolano y como toda actividad económica ésta debe ser supervisada y regulada por una legislación para evitar actos injustos y así salvaguardar los derechos de las partes contratantes. Es por ello que la legislación arrendaticia venezolana ha ido evolucionando,  al punto que desde 1936 se han aprobado muchas leyes con respecto a la materia en comento.

Destacando que dichas leyes en los últimos años tienen como tendencia proteger al arrendatario,  dictándose medidas legales muy fuertes, tales como; la congelación de los canon de arrendamiento a menos que sea de extrema necesidad y dirigida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; o el Decreto 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda (LCDDAV 2011), el cual abiertamente protege al arrendatario, creando una vacilación en el ideal de justicia. La cual según Garay, J. y Garay M. (2012) expresa:

Esta ley trae una serie de requisitos totalmente nuevos en la legislación, que implica una intervención del estado  a través de la Superintendencia de Arrendamiento bastante mayor que la que existía  con la ley anterior, (es tanto así que la misma ley se proclama protectora del inquilino o arrendatario como le llama la ley por considerarlo la parte mas débil en materia de arrendamiento de vivienda). (p. 118)

 

Es decir, según Garay y Garay, la nueva Ley en comento implica una intervención del Estado a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento bastante mayor que la que existía con la ley anterior. Esta intervención se traduce en una serie de medidas siendo la más importante la fijación  del canon de alquiler por la superintendencia con unos criterios más a favor del inquilino.

Cabe destacar que desde hace muchos años en Venezuela, el sistema de regulación periódica del alquiler en vigor, nunca ha funcionado justamente. Actualmente existen muchas viviendas pagando cánones de arrendamientos irrisorios y también existen muchos arrendatarios pagando alquileres exagerados porque el arrendador no reguló nunca el canon y él mismo lo estableció a su conveniencia.  Si bien es cierto que el Estado busca proteger a los ciudadanos contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima de inmuebles destinados a vivienda principal. También existe la necesidad de proteger a los arrendatarios de los arrendadores que no cumplan con lo establecido en las leyes.

Anteriormente desalojar a un inquilino que estuviera bajo un contrato a tiempo indefinido por causa justificada podía tomarse un buen tiempo, incluso años de juicios en diversos tribunales venezolanos, es decir, no era una tarea fácil ni económica, pero podía lograrse. No obstante con la publicación en Gaceta del Decreto con Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la tarea puede ser calificada de imposible.

Es decir, un arrendador que por causas enteramente legítimas (falta de pago del canon, deterioro del inmueble arrendado, necesidad de ocuparlo) pretenda desalojar al arrendatario debe iniciar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, y citar al arrendatario para que este exponga sus defensas e intente conciliar dentro de los 15 días hábiles siguientes, sin contar el tiempo que tarde el Ministerio en citar al arrendatario y sucesivamente se deben dar una serie de pasos que genera una tardanza adicional de 3 a 6 meses en el desalojo más los gastos legales asociados al trámite.

Tomando en consideración lo antes expuesto, el hecho de favorecer abiertamente al arrendatario constituye un problema real para la sociedad, puesto que los arrendadores cada día se sienten más inseguros para arrendar y por  ende no lo hacen y en Venezuela es público y notorio la falta de vivienda, por lo que las personas recurren al arrendamiento para solventar la necesidad de la misma y si no encuentran vivienda propia, ni tampoco pueden arrendar, ello traerá como consecuencia que en una misma casa vivan varias familia, entre otras cosas.

En virtud de la relevancia del tema en estudio, por lo novedoso y la multiplicidad de normas que regulan la materia, es que se realiza el presente análisis, ya que es un imperativo necesario tener conocimiento de las causas que permiten el desalojo, así como el procedimiento del mismo, ya que tanto arrendadores, como arrendatarios, deben abstenerse de hacer cualquier clase de solicitud fuera del contenido de las normas vigentes. Bajo tales circunstancias surgen las siguientes interrogantes:

¿Cuales son las bases legales que regulan al procedimiento de desalojo de vivienda de alquiler en Venezuela?

¿Cómo es el procedimiento de desalojo previsto en la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda?

¿Qué señala el procedimiento de desalojo y desocupación previsto en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda?

¿Quién derechos amparan al propietario arrendador en Venezuela?

En ese mismo orden de ideas es que surge la necesidad de analizar el procedimiento de desalojo y desocupación de viviendas, previsto en el ordenamiento jurídico venezolano.